Hipotecas a 70 años, ¿la solución para poder pagar una casa, en medio de la escalada descontrolada de precios?

"Tanto va el cántaro a la fuente..." El mercado inmobiliario sigue su ascenso sin frenos y todo apunta a que 2025 será un nuevo año de récord en precios. En estos primeros meses el metro cuadrado ha alcanzado de media los 1.905 euros, según los datos de TINSA.

Podríamos decir, sin miedo a caer en una exageración, que el a la vivienda es un enfermo en UVI. El diagnóstico está claro, hay una demanda creciente para una oferta limitada y este desfase entre la oferta y la demanda agrava el resto de síntomas que son, entre otros, la falta de suelo disponible, los elevados costes de construcción y escasez de mano de obra. El caldo de cultivo perfecto para que los precios estén por las nubes.

Según los últimos datos publicados por el INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó un 44,5% en marzo respecto al mismo mes de 2024. En total se firmaron 42.831 préstamos, la mayor cifra de un mes de marzo desde 2022. El tipo de interés medio en los préstamos para vivienda se situó en marzo en el 2,97%, el plazo medio de los préstamos sobre vivienda se situó en 25 años en el tercer mes del año y el importe medio subió un 14,3% interanual en marzo, hasta los 156.698 euros.

Y ¿hasta cuándo seguirán subiendo los precios? ¿hay un tope? Son futuribles que hoy por hoy no podemos contestar con certeza, pero que según los datos apuntan a una dirección. Los promotores inmobiliarios creen que esta subida incontrolada de precios acabará por colapsar y hablan de unos 3 años de margen para que esto ocurra. Desde la Newsletter de Antena 3 Noticias hablamos con Rafael González-Cobos, presidente de la promotora Grupo Ferrocarril.

El problema de ahora parece el opuesto al que sufrió el ladrillo hace ahora 18 años. En aquel momento se construía por encima de la demanda que había, ahora sin embargo se construye por debajo de la misma. "Realmente a lo que vamos y en lo que estamos es un incremento de precios súbito y relevante. Si por burbuja pretendemos equipararlo a lo que pasó en 2007, nada que ver. Hay un elemento muy diferenciador y es que en el año 2007 había mucha más oferta que demanda. Había gente que compraba para inversión, gente que compraba segundas, y terceras residencias, e incluso, en localizaciones que en ese momento parecían interesantes, pero que eran sitios en los que no había necesidad de vivienda. Cuando estalló la crisis financiera internacional esos inversores que compraban para revender desaparecieron de un día para otro, incluso si tenían contratos firmados renunciaron a ellos y lo que se puso de manifiesto es que había una sobreoferta que se tardó muchos años en absorber. Ahora estamos justo en el extremo contrario, la famosa ley del péndulo. Ahora, estamos en una situación en la que harían falta muchas más viviendas para atender la necesidad real de gente que quiere utilizar esa vivienda como primera vivienda y, entonces fruto de esa necesidad, es por lo que se está produciendo un incremento muy elevado de precios, pero no hay sobreoferta. Va a seguir haciendo falta producir vivienda al menos un lustro, o una década, para equilibrar esa demanda y ese incremento poblacional que tampoco existía entonces y es lo que está tirando de los precios hacia arriba", analiza González-Cobos.

La situación que dibujan es "dramática" ya que temen el momento en el que la gente no pueda pagar esos precios y, en la búsqueda de soluciones, una de las propuestas que se ha puesto sobre la mesa es alargar las hipotecas hasta los 70 años, pero ¿sería realmente esta una solución? Actualmente, la mayoría de las entidades financieras en España establecen límites de edad para la concesión de hipotecas, generalmente hasta los 75 años. El presidente del Grupo Ferrocarril dice claramente que él no lo ve como una opción realista.

"Si recorremos el escenario histórico español y de otros países, vemos que realmente ha habido muy pocas situaciones en que haya habido hipotecas de más de 40 años. Es cierto, que coyunturalmente, en Japón durante unos años hubo hipotecas a 100 años que actualmente ya no existen. Es cierto que en algún país como Suiza puede darse la situación de que una vez que se ha atendido ya la mitad del valor de la hipoteca y, por tanto, la deuda en relación al valor de la vivienda es muy pequeña, puede el hipotecado ir alargando ese plazo indefinidamente mientras que vaya atendiendo al menos los intereses, pero es porque ya realmente lo que se debe en relación con la vivienda es una parte muy pequeña. Los bancos no quieren quedarse con las viviendas, lo que quieren es que se les pague el préstamo y, por lo tanto, ese alargamiento de plazo para personas que salen ya del mercado laboral y en el mejor de los casos disponen solo de una pensión, pues no les gustan. De hecho, los Bancos Centrales a raíz de la crisis de 2007 limitan esos plazos. En España lo habitual son 30 años y, excepcionalmente, se puede ampliar a 40 años".

Euribor.com ha realizado una simulación para contestar si aumentar las hipotecas tanto sería de ayuda o no. Sacando la calculadora hacen números para establecer qué cuota pagaría un hipotecado por un préstamo de 300.000 euros para un interés del 3.2% y analizan diferentes plazos.

Según sus cálculos esta no sería una solución definitiva y además, destacan que la diferencia de cuota mensual entre un préstamo a 35 años y otro a 70 no llega a los 300 euros, mientras que los intereses que se pagan por uno y por otro casi se triplican. "Es que por los sistemas de amortización que utiliza el mercado financiero, cuanto más se alarga el plazo se encarece mucho más. Crece más proporcionalmente el plazo que lo que baja la cuota de la hipoteca. Con lo cual lo sano, entienden los bancos centrales, es que las hipotecas tengan un plazo más reducido, no esos plazos tan largos de 70 años o más que son un poco disparatados", apunta González-Cobos.

Tampoco parecen factibles las hipotecas heredables, entonces ¿cómo se pone un muro de contención a esta escalada incontrolada? Nuestro entrevistado apunta a dos factores clave. 'La más fácil es incrementar esa producción. ¿Cuáles son los cuellos de botella que limitan esa producción de vivienda? Uno la disponibilidad de suelo urbanizado, no en proceso de, sino suelo urbanizado sobre el que se puedan edificar esas viviendas y dos, que haya mano de obra en el sector de la construcción porque si no se resuelve el segundo, tampoco valdría el primero', señala.

Y si todo sigue igual, el pronóstico de González-Cobos es que puede producirse "una situación un poco llamativa, y es que habiendo una gran cantidad de demanda de viviendas se puede producir un efecto exclusión de las rentas más bajas, que no puedan hacer frente a ese valor, y, existiendo esa demanda que realmente sea inaccesible para determinadas capas de la población. Se puede producir que, aunque realmente sea necesario producir vivienda durante 10 años, antes de que lleguen esos 10 años se pare un poquito el mercado, no porque la gente no quiera comprar, sino porque no pueda comprar", pero añade: "Supongo que dado que la necesidad de vivienda es un debate que está ahora mismo en la sociedad y en la política si se diera ese supuesto se producirán ayudas".

Síguenos en nuestro canal de WhatsApp y no te pierdas la última hora y toda la actualidad de antena3noticiantena3.comunicamaranhao.com

¿Por qué en 2027 ningún niño hará la comunión en Almería?